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Información de interés

Responsabilidades del administrador de la comunidad
La responsabilidad civil profesional es la que se atribuye a aquellas personas que, en el ejercicio de su profesión, incurren en una infracción de una regulación legal, que provoca consecuencias perjudiciales para una persona o empresa. Se incurre, por lo tanto, en Responsabilidad Civil, cuando supuestamente existe una violación de la lex artis de un buen profesional.

El administrador de fincas colegiado está dotado de unos conocimientos respaldados por su título, que le acredita para desempeñar las funciones que establece la Ley de Propiedad Horizontal. Pero tiene que responder de sus propios actos y de los de sus empleados, colaboradores, socios, becarios, auxiliares, maquinaria, mobiliario, estructuras, instalaciones y edificaciones, por daños patrimoniales que afectan a un conjunto de bienes y derechos de naturaleza patrimonial de la víctima.

Pueden ser daños emergentes o de lucro cesante, por daños extra-patrimoniales o morales. Los que tienen que ver con lesiones que no forman parte de un patrimonio, en general no pueden ser reparados, pero sí indemnizados (aunque son de difícil cuantificación por su inmaterialidad). Por ejemplo: personalidad o prestigio, dignidad y estima moral, perjuicio estético o daño a la vida. En su quehacer profesional ha de responder no sólo de meros incumplimientos contractuales, también de infracciones de naturaleza penal -delito o falta- de las que responderá civilmente frente a los perjudicados. Puede cometer algún delito o falta, por ejemplo: por apropiación indebida de fondos de los comuneros, por coacciones al cortar un suministro, o por amenazas vertidas en el acta, por delitos contra los trabajadores o por estafa a los proveedores o profesionales con los que se relaciona, gestión defectuosa, insolvencia punible y falsedad documental. Cada día surgen nuevos tipos de daños por la evolución de la sociedad y las nuevas obligaciones legales.

La actuación profesional de un administrador de fincas se basa en la existencia de un contrato, escrito o verbal, de mandato o de arrendamiento de servicios, con su cliente, una Comunidad de Propietarios o una persona física o jurídica. En consecuencia, la responsabilidad civil profesional en la que pudiera incurrir se enmarca en lo que se llama responsabilidad civil contractual.

La responsabilidad civil contractual obliga a las personas previamente vinculadas por un contrato (o una relación jurídica o una relación de derecho público), de manera que si una de ellas incumple la prestación del mismo, causando por ello daños a la otra, vendrá obligada a indemnizarle. Ejemplos de ello, en el caso del administrador, pueden ser: cancelar una póliza de seguro o contrato de mantenimiento de ascensores sin instrucciones para ello, o cambiar una cuenta bancaria sin orden expresa.

En el caso del administrador de comunidades, los términos contractuales se establecen a partir de las funciones del administrador profesional definidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal y en aquellas cláusulas que las partes determinen, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad.

La responsabilidad civil contractual del administrador prescribe a los 15 años, de acuerdo con el artículo 1964 del Código Civil, y la extracontractual a los 12 meses, según el artículo 1968 del citado texto legal. La reclamación a la aseguradora prescribe a los 2 años para el caso de daños y a los 5 para el caso de personas.

La responsabilidad civil extracontractual afecta a personas que no están previamente vinculadas por un contrato. Responde al deber genérico de no causar daño a otro y establece la obligación de indemnizar al perjudicado (artículo 1902 y siguientes del Código Civil). Ejemplos: inundar al piso inferior a causa de una fuga de agua o manejar una llave del circuito de calefacción y provocar una pérdida de combustible. En definitiva, las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasi contratos y de los actos u omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia.

Para distinguir ambas responsabilidades (contractual y extracontractual) de una forma simple, lo importante será establecer si el daño se da a partir de un deber contractual o del genérico de no causar daño.

Contra el administrador puede reclamar cualquiera que sufra directamente un daño patrimonial, ya sea persona física o jurídica. Además, en caso de fallecimiento habrá otras personas (herederos) que están legitimadas para reclamar la indemnización por el daño.

Salvo excepciones, al reclamante le corresponde la carga de la prueba, es decir, no puede pretender que se le indemnice con la sola afirmación de que ha sufrido un daño, sino que deberá probar el hecho generador, el daño y los elementos que permitan analizar la relación causal entre ambos. El artículo 76 de la Ley de Contrato del Seguro faculta al perjudicado o sus herederos para ejercer la acción directa ante el asegurador y a éste a repetir contra el asegurado, en el caso de que sea debido a conducta dolosa.

Sustitución del administrador
Para cualquier profesional resulta duro asumir el descontento de un cliente con el servicio prestado. A veces no se entiende el motivo. Quizás no se ha sabido conectar o no se han atendido unas demandas concretas o, simplemente, se ha fracasado en la resolución de algunos asuntos. Este es un oficio complejo y en el que, además, se exige un poco de mano izquierda. El cliente tiene la facultad de renovar o no, o de rescindir el contrato de prestación de servicios cuando lo estime oportuno. Debe tenerse claro que la renovación anual de los servicios del administrador no se realiza tácitamente por periodos iguales; sino que, terminado el periodo contratado de un año, la junta de gobierno decidirá si renueva el contrato con el administrador o no. Desde el punto de vista del administrador profesional, enfrentarse al cese de funciones debe asumirse con tranquilidad y la más absoluta normalidad.

Desde este prisma de la normalidad en la rotación del administrador de fincas, los vecinos deben tener conocimiento de los pasos a seguir. Para empezar, es conveniente revisar el contrato que se mantiene vigente y evaluar el coste de la decisión (normalmente el contrato es anual y se deben abonar la totalidad de recibos no vencidos). Si el descontento es general o la comunidad se encuentra desgobernada, la extinción del contrato debe hacerse efectiva cuanto antes. La decisión debe quedar refrendada por la mayoría de los propietarios en una junta general. El asunto puede tratarse en el orden del día de la junta ordinaria anual o puede convocarse por los vecinos una junta extraordinaria al efecto. La convocatoria de la junta extraordinaria se realizará por el presidente de la comunidad, por iniciativa propia o a instancia de, al menos, la cuarta parte de los propietarios o el número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. Una vez formalizada la destitución del administrador, éste devolverá toda la documentación por él custodiada y que es propiedad de la comunidad. A partir de ese momento, los propietarios nombrarán a un nuevo administrador para su comunidad.

Estatutos de la Comunidad
No existe ningún modelo de estatutos de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal. Los estatutos han de redactarse acordes con la comunidad de que se trate, teniendo en cuenta los servicios de que está dotada y los distintos tipos de gastos. Para su elaboración debería hacerse un estudio previo de sus necesidades y expectativas, y es muy importante contar con el asesoramiento profesional de un Administrador de Fincas, cuyas aportaciones y sentido práctico son fundamentales para la viabilidad futura de los mismos.

Los estatutos, una vez aprobados por unanimidad en una Junta Extraordinaria de la comunidad, se inscriben en el Registro de la Propiedad al que pertenece el edificio. Cuando los redacta el promotor, está obligado a facilitarlos a los compradores en el momento de la compra.

Mientras no se inscriben en el registro, los estatutos obligan a los propietarios actuales de la comunidad, pero no a los futuros. Para que los nuevos comuneros que accedan a la propiedad estén obligados a cumplirlos, es necesario que puedan ser conocidos por terceros y ello se logra con la inscripción en un registro público como es el Registro de la Propiedad.

Ni que decir tiene que los estatutos no son obligatorios, que una gran mayoría de las comunidades no los tienen y por ello no funcionan peor. Otras tienen una simple transcripción parcial de la Ley de Propiedad Horizontal. En general, los estatutos no son más que una adaptación de la Ley a unas circunstancias comunitarias concretas.

Está claro que aquellos preceptos de los estatutos que contradigan lo que dispone la Ley de Propiedad Horizontal no son de aplicación, y la conveniencia o no de su adaptación a la ley tiene que decidirla la propia Comunidad. Las modificaciones posteriores de los estatutos llevan el mismo trámite: aprobación unánime de la Comunidad e inscripción en el registro correspondiente.

Cobro a los vecinos morosos
Cuando algún propietario no cumple con su obligación de contribuir a los gastos generales y a la dotación del fondo de reserva, la Junta de Propietarios podrá exigírselo mediante el procedimiento monitorio, o bien, recurrir a la vía judicial. Los pasos a seguir para reclamar los pagos pendientes son:

  • Convocatoria de Junta General Extraordinaria:
    Se comunicará la misma al titular deudor de la vivienda o local y, si hubiera lugar, al titular registral, en el domicilio que tengan comunicado al efecto. Las formas de envío recomendadas para acreditar que los propietarios morosos reciben la convocatoria son la entrega en mano con copia firmada o, subsidiariamente, burofax con acuse de recibo y certificación de texto. Si no fuera posible la comunicación de las formas indicadas, se entenderá practicada la convocatoria colocándola en el tablón de anuncios de la Comunidad.
  • Celebración de Junta Extraordinaria y Acta:
    Debe notificarse a todos los propietarios el Acta resultante de la Junta Extraordinaria, en la que se ponen de manifiesto las deudas existentes y la forma acordada para su liquidación, asegurándose de su recepción por los propietarios morosos con el mismo método que el empleado para la convocatoria (copia firmada, burofax o publicación en tablón de anuncios).
  • Certificación del acuerdo de la Junta y liquidación de deuda:
    El procedimiento monitorio requiere que el Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente, expida el certificado del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios.
  • Acciones Judiciales:
    De no prosperar las acciones anteriores, la Comunidad puede reclamar judicialmente las deudas de los propietarios morosos recurriendo a la contratación de los servicios de un abogado y un procurador, a los que entregará los documentos anteriormente elaborados.